Первоначальный взнос по ипотеке 2025 в России: реальность, нюансы, советы
июл, 18 2025
Стоит ли прямо сейчас копить на квартиру или ждать лучшего момента? Легко запутаться: банки меняют требования, ставки прыгают, слухи ходят, что без крупного «подушки» ипотеку не дадут даже при большом желании. А некоторые мои знакомые уверяли меня, что чуть ли не с нулём можно купить студию в Подмосковье. Готова развеять мифы, разобрать реальные правила и подкинуть пару новых идей.
Что такое первоначальный взнос и зачем он нужен
Первоначальный взнос по ипотеке — та сумма, которую банк требует заплатить сразу при покупке квартиры, остальное займёт кредит. Обычно взнос — это ваш первый шаг к новой жизни и, честно, самый нервный момент всей этой истории. Многие думают, что это просто прихоть банка, на самом деле всё иначе. Первоначальный взнос снижает риски банка: если человек вложил свои деньги, он меньше склонен к невыплатам. Для покупателя это гарантия, что кредит дадут — почти любому, кто смог накопить. И нельзя забывать: чем больше внесёте сразу, тем меньше будете потом переплачивать на процентах.
По закону минимальный первоначальный взнос в России с 2018 года — 15% стоимости квартиры для обычных ипотечных программ и 20% — для новостроек без господдержки. Но факты в 2025 году уже отличные: банки ужесточили требования, средняя планка выросла до 20% даже для вторичного жилья. А чтобы поймать ставку в границах программы семейной или льготной ипотеки, стоит ориентироваться минимум на 15%. Для айти-ипотеки особые условия — о них поговорим чуть ниже.
Кстати, далеко не всегда разрешается внести больше 20–30%. Есть лимиты: особенно у крупных банков. Поэтому вдруг у вас есть возможность вложить больше, обсудите детали с менеджером или ипотечным брокером. Да, эти секреты они не афишируют, а лишние проценты вам пригодятся — меньше сумма на круг переплаты.
Как изменился минимальный взнос по ипотеке в 2025 году
В 2024–2025 годах рынок схватило жесткой хваткой: ставки растут почти каждый квартал, а Центробанк поднимает ключевую ставку (14% — вот привыкайте к этим цифрам). Это значит: платеж по кредиту вырастает почти сразу после проверки заявления. Впрочем, на первоначальный взнос это повлияло косвенно — банки сначала пошли на ужесточение, потом стали вводить программы, поддерживающие заемщиков.
Сейчас большинство банков требует внести минимум 20% на вторичное жилье и 15–20% на новостройки в случае семейной или льготной ипотеки. Для программистов и айтишников остатки специальных программ: там можно зацепиться за 15% (и даже чуть ниже), если у вас есть подтвержденный доход из айти-сектора. Но таких “лакомых” случаев — меньше десятка по стране.
Неожиданный факт: только 2 крупных федеральных банка до сих пор предлагают ипотеку с первоначальным взносом от 10%. Это, как правило, касается готового жилья и заемщиков с безупречной кредитной историей. Однако при таком низком взносе ставка будет обычно на 1–2% выше рыночной, а требования к доходу и трудовому стажу — жесточайшие. По последнему опросу сайта DomClick большинство россиян планируют откладывать минимум 25% стоимости квартиры для стартового взноса — иначе боятся не пройти по скорингу.
Из личного опыта: когда я с Алексей брали ипотеку зимой 2025-го, банк согласился на 20%, но через две недели поднял планку до 25% для новых клиентов. Система реально стала подвижной, процессы идут быстро, реагируют мгновенно на курс, информацию с Госуслуг и даже ваши «походы» по ипотечным калькуляторам.
Какие банки и программы ипотечного кредитования действуют на июль 2025 года
Круто было бы просто выбрать любую понравившуюся программу и вписаться в неё с минимальными требованиями. В 2025 году такой фокус почти не проходит. Самые крупные банки (Сбер, ВТБ, Газпромбанк, Альфа, Райффайзен, Дом РФ и Россельхозбанк) держат свои условия в диапазоне от 15 до 30% по первоначальному взносу. В эксклюзивных случаях (оформление зарплатного проекта, семейная ипотека, айти-ипотека) можно снизить порог до 15%.
- Сбербанк — от 15% (только для новостроек или семейной, в остальных случаях — 20–30%)
- ВТБ — от 15%, но для льготной семейной/айти или подстройщиков-зарплатников
- Дом РФ — 20% на стандартных программах, 15% — для отдельных программ (айти/семейная)
- Райффайзен – 20%, редко ниже для премиального сегмента
- Альфа-Банк — чаще всего 20–25%, только иногда есть скидки до 15%
Отдельно стоит упомянуть программы с материнским капиталом: если вы используете маткапитал — он засчитывается как часть первоначального взноса. Это позволяет снизить личные вложения, но все равно общий объем взноса считается в те же самые 15–20%. На сайте Минстроя РФ есть цитата:
«При использовании материнского капитала он может быть полностью учтен в размере первоначального взноса по ипотеке, а не только как надбавка к личным средствам»
Больше всего выигрывают те, кто готов ждать акций банковских партнеров-застройщиков. В отдельные месяцы банки могут снизить минимальный взнос по совместным проектам до 10%, но это действует только для конкретных новостроек с ограниченным выбором квартир.
Факторы, влияющие на размер первоначального взноса
Кажется, что вся суть только в желании банка страховаться, но на самом деле все немного сложнее. На размер первоначального взноса влияют:
- Тип недвижимости (новостройка или вторичка)
- Ваш доход и его прозрачность — серые схемы не проходят уже с 2023 года
- Кредитная история — испорченная КИ почти всегда поднимает минимальный порог на 5–10%
- Специальные госпрограммы (семейная, Дальневосточная, айти-ипотека)
- Собственные акции банков
- Ваш стаж работы на одном месте, наличие детей, прописка и даже семейное положение
Тут небольшой лайфхак: если у вас есть хороший друг/супруг, с которым можно оформить кредит в долевую собственность, — увеличьте шансы одобрения, разделив сумму взноса и платежа на двоих. Особенно важно: почти все банки в 2025 году учитывают только официальные доходы. Даже если ваши “подработки” проверят, ни одна справка 2-НДФЛ от ИП не спасет без «белых» денег.
Еще влияет район, уровень зарплаты по региону и общее количество ваших кредитов или кредиток. Чем больше обязательств — тем выше минимальный порог. Банки считают всё — даже налоги и подписки на онлайн-кинотеатры.
Как уменьшить сумму первоначального взноса: реальные лайфхаки и полезные советы
Мечта — минимальный первоначальный взнос по ипотеке 2025: возможно ли? Да, если правильно спланировать свои действия.
- Используйте маткапитал. Даже если он частичный (например, за второго ребёнка), иногда можно добавить этот кусочек и добрать «живыми» деньгами не всю сумму.
- Больше шансов получить сниженный взнос в банках, где у вас открыт зарплатный проект.
- Проверьте, есть ли у застройщика специальные акции. В 2025 году многие предлагают рассрочку на взнос или часть взноса компенсируют сертификатами.
- Попробуйте семейную или айти-ипотеку. Они остаются самыми реальными в вопросе минимального порога.
- Найдите квартиру, которую банк оценивает выше её рыночной стоимости. Но не переусердствуйте — переплата выйдет чудовищной.
- Подключайте созаемщиков, если не хватает дохода — снарядите свою «ипотечную армию»: родителей, супруга, даже совершеннолетних детей!
- Старайтесь заранее нарастить кредитную историю. Откройте и вовремя закройте небольшие кредиты за год до ипотеки.
- Рассмотрите переезд в регион: в некоторых областях минимальный взнос начинается с 10% (например, на Дальнем Востоке по спецпрограмме).
И ещё совет: не вестись на объявления «ипотека с нулевым первоначальным взносом». В 2025 году таких программ в легальном банковском поле нет. Всё, что ниже 10%, — почти всегда мошенничество или завуалированная рассрочка с бешеной переплатой от застройщика.
На личном опыте у меня с Алексей вышло так: семейная ипотека дала приятный взнос в 15%, остальное добавила отложенная годами премия. Мы шли в банк с «чистой» историей, без кредиток и обременения, а главное, с честной справкой о доходах.
Напоследок цитата от «Российской Газеты», звучавшая ещё в начале 2025:
«Без собственных накоплений на первоначальный взнос рассчитывать на легальную ипотеку в ближайшие годы наивно. Банки предпочитают перестраховаться, а заемщикам важно копить заранее».
Первоначальный взнос — не приговор, а шанс попасть в свою квартиру быстрее. Главное — выбрать банк под свою ситуацию, изучить все мелкие шрифты и не гнаться за иллюзорными «нулями».