Какие ипотечные программы будут в 2025 году?

В 2025 году массовой «льготной ипотеки для всех» ждать не стоит. На рынке останутся точечные госпрограммы: ИТ‑ипотека, семейная, сельская, Дальневосточная, ИЖС (строительство дома) и региональные субсидии. Именно они сегодня дают шанс на приемлемый платеж, пока ключевая ставка двузначная.

Логика простая: государство поддерживает целевые группы и строительство. Значит, новостройки и ИЖС будут выглядеть выгоднее, чем чистая «вторичка», особенно если подключена субсидия от застройщика. Но субсидии часто прячут увеличение цены квадратного метра. Считайте полный чек: ставка + цена договора + обязательные услуги.

Что проверить сразу, чтобы не потерять время. 1) Тип программы, под которую вы реально подходите (семейная, ИТ, сельская, ДВ, региональная). 2) Разрешенные объекты (новостройка, вторичка, ИЖС, таунхаус, земля + стройка). 3) Лимит кредита по вашему региону и первый взнос. 4) Срок действия одобрения (обычно 60-90 дней) и возможность продления без переоценки доходов.

ИТ‑ипотека в 2025 вероятнее всего останется, но с жесткими фильтрами. Требования стандартные: вы трудоустроены в аккредитованной ИТ‑компании (проверка в реестре Минцифры), банк видит белый доход, есть стаж по текущему месту. Первый взнос обычно 15-20%. Лайфхак: если работодатель менял юрлицо, заранее соберите документы по переходу, чтобы андеррайтер не завис на проверках.

Семейная ипотека выглядит стабильно: ключевой критерий - ребенок, рожденный начиная с 2018 года (подтверждают свидетельством). Лимиты выше для Москвы и Петербурга, ниже для остальных регионов, но точные цифры банки объявляют в тарифах - проверяйте перед бронью. Если строите дом, уточните, идет ли объект по эскроу или нужен отдельный контроль целевого использования (это влияет на график выдачи денег).

Сельская и Дальневосточная - про локацию и статус. По сельской ставку сильно режет Минсельхоз, но лимиты небольшие, а квоты в начале года заканчиваются быстро. По Дальневосточной важны прописка/перемещение в округ и категория заемщика. Планируете переезд? Сначала получите предварительное одобрение в банке, потом уже бронируйте объект - иначе рискуете улететь по срокам квоты.

Вторичка в 2025 будет брать платежом дороже, чем новостройка с субсидией. Но у вторички меньше строительных рисков и вы быстрее заедете. Компромиссный вариант - ИЖС с эскроу: вы строите дом по проекту, а банк платит по этапам. Это дольше, зато ставка обычно мягче, чем по «чистой» вторичке.

Как снизить переплату без магии. 1) Не гонитесь за самой низкой ставкой на баннере - попросите у менеджера расчет «платеж при реальной цене договора и страховках». 2) Страховка жизни добровольная: есть «период охлаждения» 14 дней - можно отказаться и пересчитать ставку. 3) Берите срок больше и делайте досрочки раз в квартал - так платеж комфортный, а долг тает быстрее.

План действий на ближайшие недели. Соберите пакет: паспорт, СНИЛС, 2‑НДФЛ/справка о доходах, трудовой договор, выписка из реестра Минцифры (для ИТ), свидетельства о детях (для семейной), документы на землю/проект (для ИЖС). Получите одобрение в 2-3 банках, зафиксируйте условия письменно, забронируйте объект с понятными штрафами. И держите запас по срокам - перенос сделки на 10-15 дней случается даже у идеальных кейсов.

• Карта программ 2025: что останется на рынке
• Ставки и лимиты: на что реально рассчитывать
• ИТ‑ипотека: требования, подводные камни, лайфхаки
• Семейная, сельская, ДВ и ИЖС: где ниже платеж
• Новостройки, вторичка, ИЖС: ограничения и способы обойти
• Практика: документы, страховки, одобрение, рефинанс

Карта программ 2025: что останется на рынке

Самое важное: широкая «льготная ипотека 8%» завершилась 1 июля 2024 - это официально подтверждал Банк России и Правительство. В 2025 на плаву именно целевые пакеты: семейная, ИТ, сельская, Дальневосточная, плюс точечные региональные субсидии и субсидии от застройщиков. Если коротко про ипотека 2025: фокус - не «для всех», а для тех, кто проходит по критериям.

Что это значит на практике. Банки продолжают выдавать семейную ипотеку по ставке до 6% на новостройки и ИЖС, ИТ‑ипотеку до 5% для сотрудников аккредитованных ИТ‑компаний, сельскую ипотеку до 3% в пределах лимитов Минсельхоза, «Дальневосточную» под 2% для жителей и переезжающих в ДФО. Региональные власти местами добавляют свои скидки в партнёрстве с банками, но там строго по бюджетным квотам.

Реалии выдач. По данным Банка России и ДОМ.РФ, в 2023-первой половине 2024 доля сделок с господдержкой превышала 60% от всех новых ипотек. После закрытия «8%» застройщики активнее субсидируют ставки собственными деньгами: рекламные «0,1-3%» чаще всего означают повышенную цену метра. Считайте совокупную стоимость - это честнее, чем сравнивать баннеры.

Кому куда смотреть. Семейная - если есть ребёнок, рождённый с 2018 года (подтверждается свидетельством) и вы покупаете новостройку или строите дом. ИТ - если вы официально трудоустроены в аккредитованной ИТ‑компании (проверяется в реестре Минцифры), доход «белый», стаж на месте. Сельская - если объект в сельской местности и вы готовы ловить квоты в начале периода. ДФО - если живёте или планируете переезд и проходите по возрасту/семейному статусу.

• Проверяйте лимиты именно в вашем банке: верхние планки по сумме и первоначальному взносу могут отличаться от «общих правил».
• Сроки действия одобрения обычно 60-90 дней. Уточняйте, можно ли продлить без повторной проверки доходов.
• По сельской ипотеке бюджет распределяется волнами. Заявку лучше подавать в начале месяца/квартала - так выше шанс попасть в квоту.
• ИЖС в 2025 чаще идёт по эскроу‑схеме через уполномоченных застройщиков - это ускоряет выдачу, но придётся подстраиваться под этапность платежей.

Где смотреть официальный статус. Открытые источники: сайт ДОМ.РФ (условия и новости по федеральным программам), реестр аккредитованных ИТ‑компаний на сайте Минцифры (для ИТ‑ипотеки), сайты Минсельхоза и региональных министерств (сельская и региональные субсидии), а также тарифные разделы банков. Перед бронью объекта всегда просите у менеджера письменный расчёт: ставка, реальная цена договора, все обязательные страховки и комиссии.

Ставки и лимиты: на что реально рассчитывать

Главное: в 2024 ключевая ставка ЦБ доходила до 18%. Поэтому в 2025 нормальный платеж по рынку возможен в основном через целевые программы. Универсальная льготная ипотека под 8% свернута летом 2024, остались адресные: ИТ, семейная, сельская, Дальневосточная, ИЖС. Если вам нужна ипотека 2025, считайте не баннер, а реальную стоимость кредита и доступный лимит.

Как читать условия. «Ставка по программе» - это потолок субсидии государства (например, до 6% по семейной). Банк может добавить надбавки за риски и скидки за страховки. В итоге договорная ставка и платеж отличаются. Всегда просите два расчета: 1) без допуслуг, 2) с полным пакетом страховок и комиссий.

Примечание: платеж рассчитан по аннуитету, срок 20 лет, без страховок и комиссий, цифры округлены. Лимиты и минимальный взнос банк уточняет в тарифах и правилах по конкретной программе.

Как быстро понять «потяну/не потяну». Смотрите на платеж за 1 млн и просто умножайте. Пример: семейная ипотека под 6% - ~7 200 ₽ за 1 млн на 20 лет. Кредит 6 млн - это ~43 000 ₽/мес. Чтобы банк одобрил, общий долг по всем кредитам обычно должен укладываться в 40-50% от подтвержденного дохода домохозяйства. Значит, нужен чистый доход семьи от ~90-110 тыс. ₽/мес.

Про лимиты и реальную цену объекта. Лимит - это максимум кредита, не стоимости квартиры. Формула простая: максимальная цена = лимит / (1 − первый взнос). Если лимит 12 млн и взнос 20%, потолок цены - 15 млн. При лимите 6 млн и взносе 20% - до 7,5 млн.

• ИТ‑ипотека: 18 млн лимита в столицах при взносе 20% тянут объект примерно до 22,5 млн ₽. Платеж за 18 млн на 20 лет - около 118-120 тыс. ₽/мес. Часто без созаемщика не сходится ПДН.
• Семейная: в регионах лимит 6 млн - реальная планка цены ~7,5 млн при взносе 20%. В Москве/СПб лимит 12 млн - объект до ~15 млн.
• Дальневосточная: лимит 6 млн под 2% - один из самых низких платежей на рынке, но есть территориальные требования и условия по возрасту/статусу заемщика.

Ограничения по объектам влияют на ставку. Семейная и ИТ обычно лучше всего работают на новостройках по эскроу или на ИЖС с целевым контролем. Вторичка под рыночную ставку выходит дороже по платежу, но меньше строительных рисков и быстрее заселение.

Субсидии застройщика: почему низкая ставка не всегда выгодна. Схемы «0,1-3%» часто компенсируются повышенной ценой квадратного метра или «двухставочной» конструкцией (первые 1-3 года низко, дальше - рыночная). Просите два КП: 1) с субсидией, 2) без субсидии с дисконтом на цену. Сравнивайте полную стоимость владения за 3-5 лет.

Живые ориентиры по доходу и сроку:

• Если доход «на грани», увеличьте срок до 25-30 лет, чтобы снизить месячный платеж, и планируйте досрочки раз в квартал - так быстрее гасите основной долг.
• Созаемщик с белым доходом часто важнее большого первоначального взноса - банк смотрит на ПДН.
• Страховка жизни добровольна: у вас есть «период охлаждения» 14 дней, можно отказаться и пересчитать ставку, если это выгодно.

Про квоты и сроки. По сельской ипотеке и региональным субсидиям квоты нередко заканчиваются в первой половине года. Логика действий простая: сначала одобрение в 2-3 банках и резервирование условий (обычно 60-90 дней), потом бронь объекта. Это экономит и время, и нервы.

ИТ‑ипотека: требования, подводные камни, лайфхаки

Эта программа живет по понятным правилам, и банки их строго проверяют. Если подходите под условия, платеж получается заметно ниже рынка. Ниже - коротко и по делу: кто проходит, какие документы готовить, где чаще всего отказывают, и как снизить переплату.

Кто может претендовать. Нужен статус сотрудника аккредитованной ИТ‑компании (проверяют в реестре Минцифры), возраст - до 50 лет включительно на дату выдачи кредита, официальный доход по трудовому договору. Доходный порог обычно считают до вычета НДФЛ: для крупных агломераций банки ориентируются на ~150 тыс. ₽ в месяц, для остальных регионов - ~100 тыс. ₽. Ко‑заемщиком часто подключают супругу/супруга для повышения одобряемой суммы, но именно ИТ‑специалист должен сам пройти по порогу дохода.

Что можно купить. В приоритете новостройки по ДДУ/эскроу. Часть банков допускает вторичку и ИЖС (строительство дома с поэтапной выдачей), но это не универсально - уточняйте в тарифах конкретного банка и регионе сделки.

Деньги и лимиты. По типовым параметрам 2024 года: ставка от 5% годовых (базовая субсидия государства), минимальный первый взнос - 15%, срок до 30 лет. Лимит кредита чаще всего до 18 млн ₽ для дорогих регионов и до 9 млн ₽ для остальных. Банк может добавить надбавки/скидки к ставке за зарплатный проект, страховку, электронную регистрацию.

Главное правило, о котором часто забывают: если вы перестаете работать в аккредитованной ИТ‑компании и не восстановили статус в течение нескольких месяцев, банк вправе поднять ставку до рыночной. Обычно проверяют раз в год (справки 2‑НДФЛ, трудовой договор) и при любых «триггерах» (смена места работы, длительный перерыв). Договором может быть прописан срок уведомления - например, 30 дней.

Пример с цифрами. На 10 млн ₽ сроком 30 лет платеж при 5% - около 53,7 тыс. ₽ в месяц. При рыночных 14% - уже ~118,5 тыс. ₽. Разница почти в 65 тыс. ₽ ежемесячно. Поэтому держите подушку на 3-6 платежей, если планируете смену работы.

Типовые причины отказов. 1) Работодатель потерял аккредитацию (в реестре статус «прекращена»). 2) Доход не дотягивает до порога с учетом налогов. 3) Трудовой договор заключен недавно, стаж на текущем месте меньше 3 месяцев. 4) Самозанятость/ГПХ вместо трудового договора. 5) «Серая» часть дохода, которую нельзя подтвердить.

Документы, которые ускоряют одобрение: паспорт, СНИЛС, справка о доходах (2‑НДФЛ или по форме банка), трудовой договор, приказ о приеме, свежая выписка из реестра по работодателю (скрин/выписка с сайта Минцифры), справка от работодателя с ИНН и должностью, выписка из ИФНС по маткапиталу (если используете), проектная документация/ДДУ и разрешение на строительство - для ИЖС/новостроек.

Подводные камни при покупке у застройщика. Субсидированная ставка от застройщика часто прячется в цене квартиры: «минус по ставке» превращается в «плюс к цене». Просите два расчета: а) без субсидии со скидкой к метру; б) со субсидией и без скидки. Сравнивайте общую переплату за 5-7 лет, а не только красивый платеж в первый год.

Страховки. Имущественная - обязательна, жизнь/здоровье - добровольно, но дает минус к ставке. Если оформили и передумали - у вас есть «период охлаждения» 14 дней, чтобы вернуть премию и пересчитать условия. Иногда выгоднее оставить страховку и получить постоянный дисконт по ставке - считайте математику.

Лайфхаки, которые реально работают:

• Возьмите срок 25-30 лет для комфортного платежа и гасите досрочно раз в квартал - основная сумма долга тает быстрее.
• Сначала получите предварительное одобрение в 2-3 банках, потом бронируйте квартиру. У разных банков разная логика по вторичке/ИЖС и оценке доходов.
• Если меняете работу, заранее согласуйте с банком план: оффер, срок выхода, отсутствие «дыры» больше 1-2 месяцев. Сохраняйте документы о переводе между юрлициями внутри холдинга.
• Проверьте, не «падает» ли ваш работодатель из реестра - это публичная база, занимает минуту.
• Маткапитал можно пустить на первый взнос или частично закрыть кредит после регистрации сделки - банк подскажет порядок.
• Держите скрин/выписку из реестра Минцифры и справку о доходах на дату подачи - меньше допзапросов от андеррайтера.

Про рефинанс. Если позже появится право на семейную ипотеку (ребенок 2018+ г.р.) - многие банки рефинансируют ИТ‑ипотеку в семейную льготную. Также можно уйти в рыночное рефинансирование, если ставки станут ниже, чем ваша действующая.

И да, не ведитесь на баннер «ставка 0,1%»: это маркетинговая «ступенька» на 1-12 месяцев с завышенной ценой квартиры и скачком ставки после льготного периода. Считайте полную стоимость кредита (ПСК) и итоговую цену объекта.

Если коротко, ИТ ипотека дает сильную экономию, но держится на трех вещах: аккредитация работодателя, официальный доход и безразрывная занятость в ИТ. Все остальное - про аккуратную подготовку документов и холодную арифметику.

Семейная, сельская, ДВ и ИЖС: где ниже платеж

Самый маленький ежемесячный платеж дают «точечные» льготы: сельская (0,1-3% годовых) и Дальневосточная ипотека (2%). Чуть выше - семейная ипотека (до 6%). ИЖС с господдержкой обычно дороже (часто около 8%), но с длинным сроком и досрочками платеж можно держать комфортным.

Коротко по правилам, которые действовали в 2024 году и банки продолжают применять в 2025: семейная - ребенок, рожденный с 01.01.2018; ставка до 6%; лимит 12 млн для Москвы/МО/СПб/ЛО и 6 млн для остальных; взнос от 20%. Дальневосточная - 2%; лимит до 6 млн; взнос от 20%; объект в ДФО (новостройка/ИЖС; вторичка - ограниченно, чаще в сельских поселениях). Сельская (Минсельхоз) - 0,1-3%; лимит обычно 3-5 млн по региону; взнос от 10%; объект в сельской местности; квоты ограничены. ИЖС с господдержкой - ставка чаще около 8%; лимиты как у льготных 12/6 млн; взнос от 20%; выдача траншами под строительство по проекту.

Чтобы понять, где именно платеж ниже, смотрим математику. Ниже - сравнение ориентировочных ежемесячных платежей для кредита 4 000 000 ₽ на 20 лет (240 месяцев). Это «сухая» аннуитетная формула без учета страховок и комиссий.

Что это значит на практике. Если подходите под сельскую - это почти всегда самый дешевый платеж, но лимит небольшой и важна «правильная» локация (поселение должно входить в перечень). По Дальневосточной платеж низкий, но география узкая и 6 млн не всегда хватает на крупные города ДФО - проверяйте бюджет заранее. Семейная - золотая середина: ставка выше, зато лимит до 12 млн в столичных регионах и проще подобрать объект. ИЖС - про частный дом: ставка выше, но вы платите проценты только по выданной части кредита на этапе стройки, а это снижает платеж в первые месяцы.

Как выбрать, чтобы не переплатить:

• Сначала фильтр по праву: ребенок с 2018 года - идите в семейную; живете/переезжаете в ДФО - смотрите ДВ; подходите под перечень сельских территорий - проверьте сельскую; хотите дом - ИЖС.
• Сверяйте лимиты: если цена выше лимита, платеж «убегает» из‑за дорогого добора собственными средствами или второй ипотекой.
• Смотрите не только ставку, но и полную цену сделки: субсидия застройщика часто «прячет» переплату в квадратный метр.
• Для ИЖС уточняйте модель: подрядная с эскроу обычно проходит по льготе; самострой без подрядчика банки одобряют реже и дороже.

Нюансы, на которых чаще всего теряют деньги:

• Квоты и сроки. Сельская и ДВ - с ограниченным финансированием. Квоты нередко заканчиваются в 1‑й половине года. Держите план «Б» (семейная/ИЖС), если объект критично нужен.
• Первоначальный взнос. В сельской часто можно от 10%, но банк может запросить 20% при слабом доходе или «тонком» отчете об оценке.
• Объект. По семейной - проще новостройка по ДДУ/эскроу. Готовый дом бывает сложнее из‑за техсостояния и коммуникаций - заранее проверяйте техпаспорт и ввод в эксплуатацию.
• Страховки. Жизнь - добровольно; при отказе ставка вырастет по тарифу. Посчитайте оба сценария и выбирайте, где суммарно дешевле на 3-5 лет горизонта.

Практический чек-лист перед бронью:

1. Подтвердите право на программу (свидетельство о рождении, место нахождения объекта, принадлежность к сельской территории, прописка для ДВ).
2. Запросите у 2-3 банков расчет ПСК: ставка, платеж, страховки, комиссия, стоимость квадратного метра с/без субсидии.
3. Сведите бюджет: цена - лимит - ваш взнос - маткапитал (если есть) - подушка на оформление/ремонт 5-7%.
4. Проверьте сроки квоты и одобрения (обычно 60-90 дней) и возможность продления без «перепроверки» дохода.

Если коротко: самый низкий платеж дают сельская и ДВ, семейная - компромисс с большими лимитами, ИЖС - вариант для дома с управляемым платежом на этапе стройки. Дальше - математика под ваш доход и объект.

Новостройки, вторичка, ИЖС: ограничения и способы обойти

Три рынка - три набора правил. Новостройки идут по 214‑ФЗ с эскроу: деньги лежат на счете до ввода дома. Вторичка - классическая купля‑продажа с быстрым въездом, но без федеральных льгот. ИЖС - целевое кредитование под строительство с поэтапной выдачей. От выбора объекта зависит, какие программы доступны, какие документы потребуют и как быстро вы заедете.

Факт: с 1 июля 2019 года все массовые проекты долевого строительства переходят на эскроу‑счета (214‑ФЗ). Для покупателя это снижает риск недостроя, а банки охотно дают кредиты под такие объекты. Но застройщики часто субсидируют ставку за счет цены договора - считайте итоговую стоимость метра, а не только ставку на баннере.

Новостройки. Чаще всего сюда пускают семейную, ИТ‑ и региональные программы. Аккредитация дома банком ускоряет сделку: не нужно заново проверять проектную документацию. Ограничения: апартаменты не считаются жилым помещением - по федеральным программам они обычно не проходят. Паркинги и кладовые в льготу не входят - их оплачивают из своих средств или отдельным кредитом.

Вторичка. Главный плюс - реальные стены и заезд без ожидания. Минус - федеральные льготы редко применимы, условия зависят от рыночной ставки и банковских акций. Типичные стоп‑факторы: нарушения перепланировки без узаконивания, доли несовершеннолетних, неузнанные наследники, износ дома (ветхий/аварийный), обременения. Нужна тщательная юрпроверка и оценка.

ИЖС. Здесь работает уведомительный порядок: перед стройкой подаете в администрацию уведомление о планируемом строительстве, после - о завершении. Банк выдает деньги этапами под проект и смету. Земля должна иметь целевое назначение ИЖС или ЛПХ в границах населенного пункта, коммуникации и подъезд - не формальность: банки это реально проверяют. Самострой без подрядчика допустим не везде и обычно с более жесткими требованиями к доходу и первоначальному взносу.

Как легально обойти ограничения - без серых схем:

• Новостройка вместо вторички. Если хотите почти готовое жилье и льготы: ищите переуступку ДДУ на высокой стадии готовности - юридически это «новостройка», а заезд быстрее.
• Апартаменты. Нужна именно льгота? Выбирайте корпуса со статусом «жилое помещение». Апартаменты по ряду программ не проходят из‑за нежилого назначения.
• Лимит кредита мал. Делите сделку: часть - целевой ипотечный кредит, остаток - собственные средства. Потребкредит добавлять осторожно: банк учитывает платеж по нему и может снизить одобрение.
• Вторичка с рисками. Узаконьте перепланировку до сделки (БТИ + МФЦ) или ищите объект без изменений. С долями детей - оформляйте разрешение органа опеки заранее (на это уходит 2-4 недели).
• ИЖС без подрядчика. Выбирайте банки, которые кредитуют «хозспособ» (самострой) - у них есть перечень допустимых работ и этапов. Так проще пройти андеррайтинг.
• ИЖС с меньшими рисками. Рассмотрите проекты ИЖС на эскроу у крупных застройщиков: деньги защищены, а у банка меньше вопросов к объекту и подрядчику.

Чек‑лист документов, чтобы ускорить одобрение по типам:

1. Новостройка: ДДУ/ЖСК договор, проектная декларация (обычно у застройщика), выписка о счетах‑эскроу, аккредитация объекта в банке.
2. Вторичка: выписка ЕГРН, техплан/поэтажный план и экспликация, справки об отсутствии задолженностей, согласия супругов/созаемщиков, подтверждение узаконивания перепланировок.
3. ИЖС: документы на землю (ЕГРН, ВРИ), уведомление о планируемом строительстве, проект и смета, договор подряда (если подряд), график работ и актов, фотофиксация этапов.

Про программы. Семейная ипотека чаще допускает новостройки и ИЖС; сельская - дом/квартира в сельской местности, включая вторичку; Дальневосточная - для объектов в ДФО. ИТ‑ипотека, как правило, ориентирована на первичный рынок. Уточняйте в банке список объектов и городов: он меняется чаще, чем нормативные акты.

Финальный ориентир на рынок ипотека 2025: за новостройками - больше льгот и скидок, но проверяйте конечную цену; у вторички - быстрый въезд, зато ставка выше; в ИЖС - гибкость, зато много «бумаги» и контроль этапов. Трезво оцените доходы и сроки, а затем подберите схему без попыток «переименовать» объект - банки это видят и сделки стопорят.

Практика: документы, страховки, одобрение, рефинанс

Если цель - комфортный платеж и предсказуемые сроки, начинаем с дисциплины: соберите документы, проверьте кредитную историю, заранее обсудите страховки, и только потом бронируйте объект. Так вы не сорвете сделку из‑за «мелочей».

Базовый пакет на заемщика выглядит так:

• Паспорт + СНИЛС, ИНН.
• Доход: 2‑НДФЛ или справка банка, выписка по счету за 6-12 месяцев. Самозанятым - выгрузка из «Мой налог», ИП - 3‑НДФЛ/КУДиР.
• Трудоустройство: трудовой договор/приказ о приеме, трудкнижка или выписка из СЗВ‑ТД. Для ИТ - подтверждение работодателя в реестре Минцифры (сверяют по ИНН организации).
• Семейное положение: свидетельство о браке/разводе. Нотариальное согласие супруга/супруги банки просят почти всегда (ст. 35 СК РФ).
• По объекту: выписка ЕГРН, договор ДДУ/купля‑продажа, проектная декларация (новостройка), кадастровый паспорт, по ИЖС - право на землю, ГПЗУ/проект, разрешение на строительство (если требуется).
• Оценка: отчет оценщика в ЕИСО по ФЗ‑135, обычно годен 6 месяцев. Некоторые банки принимают только из аккредитованных компаний - уточните список.

Страхование. Банк почти всегда требует страхование залога (квартиры/дома) на весь срок кредита. Это не «закон без вариантов», это условие кредитного и залогового договоров. Страхование жизни/потери трудоспособности - добровольное: без него ставка часто выше на 1-3 п.п., но у вас есть «период охлаждения» 14 дней, чтобы отказаться и вернуть премию (позиция Банка России действует по рынку жизни). Считайте выгоду в рублях, а не в процентах к ставке.

Одобрение (pre‑approval) банки держат 60-90 дней, продление - по обновленным справкам. На скоринг сильно влияет ПДН - отношение ежемесячных платежей по всем кредитам к доходу. Держать ПДН ниже 40-50% - реально повышает шанс на лимит и адекватную ставку. Лимит LTV (первоначальный взнос) по массовым программам обычно 15-20% минимум; чем выше взнос, тем мягче условия.

Неожиданные стоп‑факторы у андеррайтера:

• Микрозаймы/овердрафты за последние 3-6 месяцев - ухудшают ПДН.
• Нестабильные поступления: «наличка на карту» без подтверждения источника.
• Большие внутридневные обороты без остатка - выглядит как обналичивание.
• Смена работодателя менее 1-3 месяцев назад (для ИТ‑ипотеки тоже критично - подтвердите непрерывность занятости).

Проверьте кредитную историю заранее: запросите отчеты минимум в двух бюро (НБКИ, Эквифакс, ОКБ) - два раза в год они бесплатны. Исправьте ошибки до подачи заявки.

Регистрация сделки и сроки. На практике электронная регистрация через банк и Росреестр занимает 1-3 рабочих дня; через МФЦ - дольше. Госпошлины фиксированы НК РФ: за регистрацию права - 2 000 ₽ для физлиц, за регистрацию ипотеки - 1 000 ₽. Нотариус обязателен при сделках с долями, участии несовершеннолетних, брачных договорах.

Как ускорить выдачу денег:

1. Подайте заявки в 2-3 банка одновременно, чтобы выбрать лучшее одобрение и подстраховаться по срокам.
2. Заранее оплатите оценку и подготовьте выписку ЕГРН по объекту (свежую, не старше 30 дней).
3. Согласуйте формат сделки: электронная регистрация экономит 3-5 дней и поездки в МФЦ.
4. Попросите менеджера прислать расчет «итоговый платеж + цена договора с учетом субсидии/скидки и страховок» - это защищает от сюрпризов на финише.

Рефинансирование. Досрочное погашение ипотеки в РФ без комиссии - стандарт рынка; уведомление в банке обычно за 1 день в онлайн‑кабинете. Большинство банков берут на рефинанс договору после 3-6 месяцев платежной истории. Проверьте три момента:

• Тип программы: многие льготные ипотеки нельзя рефинансировать в другую льготную. В рыночную - обычно можно, но вы теряете субсидию по ставке.
• Субсидия от застройщика: в допсоглашениях часто есть «минимальный срок» удержания (например, 12-24 месяца). Ранний выход - кросс‑неустойка.
• Полная стоимость: новая оценка, страховки, госпошлины, услуги банка/регистратора. Экономия по ставке должна перекрывать расходы за 10-14 месяцев - иначе смысла мало.

Алгоритм рефинанса без лишних кругов:

1. Запросите справку об остатке долга и график, посчитайте экономию на калькуляторе (разница платежа × оставшийся срок − расходы на сделку).
2. Проверьте ограничения по вашей программе (льготная/субсидированная) и «минимальный срок владения» из договоров.
3. Получите одобрение в новом банке, согласуйте способ закрытия: погашение с переводом закладной или обычное погашение и новая ипотека.
4. Оплатите оценку, страховку залога (новый банк), госпошлины. Подпишите кредитный и залоговый договоры, запустите электронную регистрацию.
5. После регистрации - закрытие старого кредита, снятие обременения и актуальная выписка ЕГРН.

Чек‑лист «чтобы не завалить сделку»:

• Не берите новые кредиты от одобрения до выдачи - ПДН может улететь за пределы лимита.
• Не меняйте объект на «рядом похожий» без согласия банка - нужна новая оценка и проверка титула.
• Проверяйте реестр запрещений/обременений в свежей выписке ЕГРН в день подписания.
• Храните переписку и расчеты ставки/платежа в письмах - это ваш доказательный набор при споре.

И да, ключевую информацию держите под рукой: паспортные данные, СНИЛС, справки о доходах, свежие выписки, электронную подпись для регистрации. Это экономит дни и нервы в любые сроки, хоть это ипотека 2025, хоть рефинанс «вчера».