ИТ ипотека: можно ли продать квартиру и как это сделать без потерь

Короткий ответ: да, продать квартиру в ИТ‑ипотеке можно. Длинный ответ: только с согласия банка и с аккуратной схемой сделки. Иначе вы упрётесь в обременение в ЕГРН и сорвёте сделку.

Что важно понять с начала. Квартира в ИТ‑ипотеке находится в залоге у банка. Пока кредит не погашен, собственник не может распоряжаться объектом свободно. Значит, любая продажа идёт через банк: либо вы сначала закрываете кредит, либо банк участвует в сделке и контролирует расчёты.

Рабочих сценария три. Первый - классический: нашли покупателя, его деньги идут на полное досрочное погашение, банк снимает обременение, вы регистрируете обычную куплю‑продажу. Второй - продажа с обременением: у покупателя ипотека (часто в том же банке), банк перераспределяет деньги, а обременение снимается сразу после регистрации. Третий - если объект ещё по ДДУ: уступка прав требования с согласиями банка и застройщика.

Нюанс по ставке. Льгота «ИТ‑ипотека» привязана к заёмщику, а не к квартире. Новый покупатель не «унаследует» вашу ставку 4-5%. Ему одобрят свою - льготную (если он тоже айтишник и проходит условия) или рыночную.

Есть подводные камни. В договорах с субсидированной ставкой от застройщика бывает пункт о компенсации скидки при досрочном погашении в первые 12-36 месяцев. Это не про госпрограмму как таковую, а про условия конкретного кредита. Проверьте свой договор: раздел о досрочном погашении и компенсациях.

Если квартира ещё по ДДУ и деньги лежат на эскроу, уступка - зачастую самый быстрый путь. Но застройщики берут комиссию за согласие (обычно фикс или 0,5-1,5%), а банк заново проверяет покупателя. Закладывайте время на переодобрение.

Практика по шагам выглядит так. Сначала берёте у банка письменное согласие на продажу и схему расчётов (сейф‑ячейка или аккредитив). Потом подписываете трёхстороннее соглашение с банком и покупателем о порядке закрытия кредита и снятия обременения. Деньги блокируются, Росреестр регистрирует переход права, банк гасит кредит и подаёт на снятие залога. Только после этого деньги уходят продавцу.

Документы готовьте заранее: выписка ЕГРН, кредитный договор и график, справка о задолженности и реквизиты для погашения, согласие супруга (нотариально, если состоят в браке), согласия совладельцев. Если использовали маткапитал - понадобится разрешение опеки и план, где детям сразу выделят доли в новом жилье.

Про налоги. Если владеете менее минимального срока (обычно 5 лет; 3 года - если это единственное жильё на момент продажи и выполнены условия), НДФЛ платить придётся. Можно уменьшить базу имущественным вычетом до 1 млн руб. или расходами на покупку. Налог считают не ниже 70% кадастровой стоимости.

Сроки и деньги. Банк согласует сделку 3-10 рабочих дней, регистрация в МФЦ - ещё 3-9 дней. Расходы: госпошлина, услуги банка за согласование (иногда 0,1-1%), комиссия застройщика при уступке, нотариус по брачным/долевым согласиям. Страховки по имуществу можно частично вернуть за неиспользованный период после продажи - подайте заявление.

• Когда продажа допускается и в чем подвох
• Три сценария сделки: что выбрать
• Документы, сроки, расходы по шагам
• Налоги, маткапитал и опека
• Ошибки и практичные лайфхаки

Когда продажа допускается и в чем подвох

По закону продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, можно только с согласия залогодержателя. Это прямо следует из ст. 346 ГК РФ и закона № 102‑ФЗ «Об ипотеке»: в ЕГРН стоит обременение, и без участия банка Росреестр переход права не зарегистрирует.

Классический случай - полное досрочное погашение: покупатель переводит сумму на аккредитив/сейф у банка, банк гасит кредит, снимает обременение (заявление в Росреестр обычно подает сам банк), и уже чистый объект переходит покупателю. Право на досрочное погашение закреплено законом № 353‑ФЗ, комиссии за это запрещены, но читайте условия вашего кредита - при «субсидированной» ставке от застройщика может сработать пункт о перерасчете процентов за ранний выход.

Продажа «с обременением» тоже допустима: банк согласует схему, когда у покупателя своя ипотека (часто в том же банке). Деньги идут на закрытие вашего долга, остаток - вам, залог переставляется на нового заемщика. Юридическая база - перевод долга при согласии кредитора (ст. 391 ГК РФ) и замена предмета/залогодержателя по договорным условиям. Важно: без согласия банка такую замену провести нельзя.

Если у вас еще не право собственности, а ДДУ и деньги на эскроу, продают не квартиру, а право требования - по договору уступки. Тут потребуется согласие банка‑кредитора и застройщика (обычно предусмотрено в ДДУ). Регистрация идет по 214‑ФЗ, а Росреестр фиксирует смену участника долевого строительства.

Нюанс программы: льготная ставка по программе ИТ ипотека «приклеена» к заемщику, а не к объекту. Покупатель вашу льготу не наследует - у него будет своя ставка и своя программа (если он тоже айтишник и проходит требования Минцифры и банка). Потеря статуса ИТ‑специалиста в процессе владения обычно ведет к повышению ставки по вашему кредиту, но не запрещает продажу как таковую - просто банк будет смотреть на погашение долга и риски.

Когда банк, как правило, дает «добро»: долг полностью закрывается из средств покупателя/аккредитива; цена сделки покрывает тело долга и накопленные проценты; у покупателя подтвержденный источник денег (ипотека, аккредитив, собственные), документы по объекту чистые; соблюдены требования по маткапиталу и детским долям (если были).

Типовые подвохи, из‑за которых сделки стопорятся: «минусовая» ликвидность (долга больше, чем рыночная цена - банк не согласует, пока не внесете разницу); условия субсидирования от застройщика - ранний выход может вызвать перерасчет процентов по базовой ставке за прошедший период; маткапитал и детские доли - нужна опека и план встречной покупки; аресты/запреты на регистрационные действия; кросс‑банк: не все банки охотно согласуют продажу с «переводом» к другому банку покупателя - закладывайте время.

Что проверить до выхода в рекламу: выписку ЕГРН (свежую, не старше 30 дней), условия кредитного договора (раздел про досрочное погашение и субсидирование), сумму остатка долга и размер минимальной цены сделки с учетом 70% кадастровой стоимости (база для НДФЛ), наличие согласий супруга и совладельцев. Если использовали маткапитал и еще не выделили доли детям - запустите этот процесс заранее, чтобы опека не застопорила регистратор.

И еще про сроки: согласие банка - не мгновенно. Практика - 3-10 рабочих дней на рассмотрение пакета и схему расчетов, плюс 3-9 рабочих дней Росреестра (через МФЦ) на переход права и снятие обременения по заявлению банка. В сделках с уступкой добавляйте время на согласие застройщика - оно отдельно.

Итог простой: продажа разрешена в трех законных форматах, но каждая схема упирается в интерес банка. Чем раньше вы принесете в банк понятную схему, документы покупателя и план расчетов, тем меньше риска сорвать сроки и деньги.

Три сценария сделки: что выбрать

Если у вас ИТ ипотека, реально рабочих путей три: полное погашение и продажа, продажа с обременением (через ипотеку покупателя) и уступка прав по ДДУ, если объект ещё строится. Выбор зависит от стадии квартиры, остатка долга и готовности банка идти навстречу.

«Залогодатель вправе отчуждать заложенное имущество только с согласия залогодержателя» (ГК РФ, ст. 346). Это базовое правило: без письменного согласия банка Росреестр не зарегистрирует переход права.

Сценарий 1. Полное погашение и обычная продажа

Подходит, когда цена продажи перекрывает остаток кредита и вы хотите простую схему без нескольких банков.

1. Запросите у банка справку о размере задолженности и «платёж на закрытие» с датой актуальности (обычно 5-10 календарных дней).
2. Согласуйте с банком формат расчётов (аккредитив/эскроу/ячейка) и получите письменное согласие на продажу.
3. В договоре купли‑продажи пропишите порядок: часть денег идёт банку на погашение, остаток - вам после снятия обременения.
4. После поступления суммы банк даёт закладную/заявление о погашении ипотеки и подаёт в Росреестр на снятие залога.

Плюсы: покупателю проще одобриться (нет «перекрёстной» координации банков), ниже риски срыва сроков. Минусы: нужен покупатель, готовый заблокировать деньги до снятия обременения; возможна компенсация субсидии банку, если в кредитном договоре есть условие о «штрафе» за раннее погашение в первые 12-36 месяцев - проверьте свой договор.

Факт: срок госрегистрации перехода права через МФЦ - чаще до 9 рабочих дней, электронно - быстрее. Это следует из практики Росреестра по 218‑ФЗ.

Сценарий 2. Продажа с обременением (ипотека покупателя закрывает ваш кредит)

Этот вариант используют, когда у покупателя будет ипотека. Банки договариваются между собой, а деньги идут «транзитом» на погашение вашего кредита.

1. Покупатель получает одобрение в своём банке. Ваш банк выдаёт согласие на продажу и порядок расчётов.
2. Подписывается трёхсторонний порядок расчётов: банк покупателя перечисляет сумму на закрытие вашего кредита в банк‑залогодержатель, остаток - на ваш счёт/аккредитив.
3. Регистрируется переход права и новая ипотека покупателя; ваш банк подаёт на снятие своего залога, банк покупателя - регистрирует новый.

Что важно. «Перевод долга» на покупателя с сохранением вашей льготной ставки по практике банков почти не применяется для госпprogramм (включая ИТ). Новый заёмщик получает собственный кредит на своих условиях. Это честно проговаривайте с покупателем, чтобы не было ожиданий «унаследовать» 4-5%.

Плюсы: не нужно заранее закрывать кредит своими деньгами. Минусы: больше координации (два банка, иногда два аккредитива), больше документов, выше требования к срокам одобрений. Банки могут брать комиссию за сопровождение сделки по тарифам.

Сценарий 3. Уступка ДДУ (когда дом ещё строится, деньги на эскроу)

Если право собственности не оформлено, продают не квартиру, а права требования по ДДУ. Это регулирует 214‑ФЗ: уступка допускается до подписания акта приёма‑передачи, при наличии согласий, если они прямо требуются договором/залогом.

1. Получите согласие банка (если права по ДДУ в залоге) и застройщика (часто в ДДУ есть условие о согласии и комиссии).
2. Покупатель одобряет ипотеку. Банк переоформляет залог прав требования на покупателя, а в эскроу меняется бенефициар.
3. Подписывается договор уступки, расчёты идут через аккредитив/эскроу по схеме банка.
4. После ввода дома и подписания акта Росреестр регистрирует право уже на покупателя; эскроу раскрывается в пользу застройщика.

Плюсы: не нужно снимать залог с готовой квартиры - её ещё нет в ЕГРН, процесс часто быстрее. Минусы: комиссия застройщика за согласие (обычно фикс или процент), переодобрение в банке, дополнительные соглашения к ДДУ.

Как выбрать без лишних рисков

• Готовая квартира и «жирный» остаток долга - чаще удобнее сценарий 2: покупательская ипотека закрывает ваш кредит.
• Готовая квартира и покупатель с наличными - сценарий 1 даёт самую чистую сделку.
• Стройка/ДДУ - сценарий 3, уступка, почти всегда быстрее и логичнее.

Проверьте три вещи до старта: 1) условия вашего кредитного договора о досрочном погашении и компенсациях; 2) сроки банков по согласованию схемы; 3) требования Росреестра к пакету (нотариальные согласия, закладная). И помните: при смене собственника льготная ставка не «переезжает» к покупателю - он оформляет свой кредит.

Документы, сроки, расходы по шагам

Разложу продажу квартиры с ИТ ипотека на понятные шаги: что собрать, куда идти, сколько ждать и платить. Так меньше риска упереться в отказ банка или стоп у Росреестра.

1. Уточняем условия у банка. Попросите письменное согласие на продажу и схему расчётов (аккредитив/эскроу/сейф). Срок рассмотрения по регламентам крупных банков обычно 3-10 рабочих дней. Сразу запросите официальную справку о точной сумме задолженности и реквизиты для досрочного погашения (действует 3-7 дней).

2. Готовим пакет документов. Продавцу: паспорт, выписка ЕГРН (не старше 30 дней), кредитный договор и закладная (если оформлялась), брачное свидетельство и нотариальное согласие супруга/супруги (если есть брак), согласия совладельцев. Если использовался маткапитал - разрешение опеки и план распределения долей детям в альтернативной квартире.

3. Согласуем расчёты с покупателем. Для «классики»: деньги покупателя идут на полное погашение, банк после погашения даёт закладную/электронное подтверждение и подаёт на снятие обременения, затем регистрируется переход права. Для сделки «с обременением»: банк покупателя перечисляет деньги вашему банку, обременение снимают после регистрации перехода.

4. Подаём на регистрацию. Через МФЦ - стандартно до 7-9 рабочих дней; электронная регистрация через банк/застройщика - обычно 1-3 рабочих дня; нотариальные сделки - 1 рабочий день (ст. 16 Закона № 218‑ФЗ). Одновременно банк подаст на регистрацию ипотеки/снятие залога.

5. Закрываем вопросы после регистрации. Получаем выписку ЕГРН без обременения, возвращаем часть неизрасходованной страховки имущества (по заявлению), закрываем кредит. Если в договоре была субсидированная ставка от застройщика - проверьте, нет ли условия о возврате субсидии при досрочке в первые 12-36 месяцев.

«Право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации. До регистрации перехода права покупатель не становится собственником». - ГК РФ, ст. 8.1; разъяснения Росреестра

Короткий чек-лист документов.

• Выписка ЕГРН (объект, права, обременение) - актуальная.
• Кредитный договор + справка о задолженности и реквизитах для погашения.
• Закладная (если оформлялась) или электронная закладная в системе банка.
• Паспорта всех сторон, нотариальное согласие супруга/супруги, согласия совладельцев.
• Маткапитал - разрешение органа опеки и попечительства, обязательство выделить доли детям.
• Для ДДУ/эскроу - договор долевого участия, согласие банка и застройщика на уступку, акт сверки.

Сроки по закону и по факту.

• Росреестр: регистрация перехода права - до 7 рабочих дней (через МФЦ - до 9, п. 1 ст. 16 218‑ФЗ). Электронная подача - часто 1-3 дня.
• Снятие ипотеки: при подаче банком в электронном виде - обычно 1-3 рабочих дня; через МФЦ - до 7 рабочих дней.
• Опека (если маткапитал/детские доли): 5-15 рабочих дней в зависимости от района и загруженности комиссий.

По деньгам. Штрафов за досрочное погашение ипотеки быть не должно (Закон № 353‑ФЗ гарантирует право на досрочное погашение без комиссий). Но если ставка субсидировалась застройщиком/банком, в договоре может быть обязанность вернуть субсидию при ранней досрочке - читайте условия.

Практичные мелочи, которые экономят время и нервы:

• Попросите у банка проект трёхстороннего соглашения (банк-покупатель-продавец) заранее и разошлите всем - юристы быстрее снимут правки.
• Справка о долге «живет» несколько дней. Синхронизируйте её дату с подачей на регистрацию и бронированием аккредитива.
• Электронная регистрация через банк реально быстрее. Но проверьте, поддерживает ли её ваш МФЦ/застройщик и у всех ли есть подтверждённые учетные записи.
• Если продаёте по ДДУ через уступку - уточните комиссию застройщика (часто 0,5-1,5% или фикс) и сроки согласования (3-10 дней).
• Страховку имущества можно вернуть за неиспользованный период: подайте заявление в страховую после снятия обременения и приложите выписку ЕГРН.

Налоги, маткапитал и опека

Продажа квартиры в ИТ ипотека по налогам ничем не отличается от обычной - действуют нормы НК РФ (ст. 217.1 и 220). Важны три вещи: сколько вы владели жильём, как посчитать базу и какие вычеты можно применить.

Минимальный срок владения, после которого НДФЛ не платится: обычно 5 лет. Исключения - 3 года, если жильё: единственное на момент продажи (для объектов, купленных после 01.01.2020; с 2023 года можно иметь второе жильё до 90 дней при «переезде»), получено по наследству, по договору дарения от близкого родственника, приватизировано, либо передано по договору пожизненного содержания.

Если срок владения меньше, налог считается так: налоговая база - это бóльшая из двух величин: цена в договоре или 70% кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января года продажи). Ставка для налоговых резидентов РФ - 13% до совокупного дохода 5 млн руб. в год и 15% на сумму сверх.

Вычеты при продаже. Можно выбрать один вариант: имущественный вычет 1 млн руб. (ст. 220) или уменьшить доход на подтверждённые расходы на покупку (цена по ДДУ/ДКП, сумма на эскроу). Если вы уже использовали «покупной» вычет 2 млн руб. ранее - это не мешает применить вычет на продажу; это разные истории. Покупной вычет (покупка нового жилья) можно использовать, чтобы «перекрыть» налог от продажи в том же или следующих годах - если право на него ещё не исчерпано.

Короткий пример. Продали за 6,5 млн. Кадастровая - 8 млн (70% = 5,6 млн). База берётся 6,5 млн (это больше 5,6). Если покупали за 5,2 млн и есть документы, база: 6,5 − 5,2 = 1,3 млн. Налог 13%: 169 тыс. Если документов на расходы нет, можно взять вычет 1 млн: база 5,5 млн, налог 715 тыс. Разница очевидна.

Маткапитал. Если использовали средства маткапитала при покупке или погашении ипотеки, у родителей есть обязательство выделить доли детям и супругу. Обычно - в течение 6 месяцев после снятия ипотеки (такое обязательство подписывали у нотариуса/в банке). Продавать жильё, где у детей есть доли, можно только с согласия органа опеки и попечительства.

Как проходит согласование опеки. Опека смотрит, чтобы у ребёнка не ухудшились условия: доля не меньше, метраж не меньше, не хуже по составу помещения (не «меняем квартиру на комнату»), не в аварийном доме. Деньги, приходящиеся на долю ребёнка, часто просят разместить на специальном счёте или направить сразу на покупку нового жилья. Лучший вариант - «одновременная» сделка: продажа и покупка с нотариальным обязательством выделить доли детям в новом объекте прямо при регистрации.

1. Соберите пакет: свидетельства о рождении/паспорта детей, выписка ЕГРН, кредитный договор, обязательство о выделении долей, проекты ДКП на продажу и покупку, поэтажный план/техпаспорт, справка о составе семьи, оценки/выписки по новому объекту, реквизиты счёта для детских средств (если нужно).
2. Подайте заявление в опеку по месту регистрации ребёнка. Срок рассмотрения - до 15 дней. Могут выехать на осмотр.
3. Получите разрешение и передайте его в банк/МФЦ для сделки. В разрешении обычно зафиксированы условия: сроки покупки нового жилья, размер детских долей, порядок расчётов.

Если доли детям ещё не выделены (ипотека не закрыта), возможны две рабочие схемы: 1) сначала продаёте с одновременной покупкой нового жилья и сразу выделяете детские доли в нём; 2) если покупка откладывается - опека, как правило, требует зафиксировать детскую часть на отдельном счёте до последующей покупки. Согласуйте это заранее у своего органа опеки - требования регионов отличаются по деталям.

Уступка ДДУ и маткапитал. Если объект ещё не сдан, а маткапитал уже направлялся в оплату, согласуйте уступку с банком и уточните позицию Социального фонда России (бывш. ПФР). На практике часто требуют оформить покупку другого объекта с тем же целевым использованием средств. Не затягивайте: согласования могут занять несколько недель.

Частые отказы опеки и как их избежать: недостаточный метраж или доля в новом жилье, отсутствие подтверждённых источников оплаты, покупка в аварийном доме, «разрыв» между продажей и покупкой без понятного плана. Решение простое - готовьте двусторонний пакет договоров и показывайте прозрачные расчёты (аккредитив/эскроу, куда «ляжет» детская доля).

• Проверьте кадастровую стоимость заранее - она меняется, и от неё зависит налог.
• Спросите у банка справку о задолженности и график - это пригодится и налоговой (для подтверждения расходов), и опеке.
• Если планируете сразу покупать новое жильё, проверьте, можете ли применить покупной вычет (2 млн руб. и проценты) - он снижает общий НДФЛ.
• С опекой договоритесь о «маршруте денег» до подачи заявления. Это экономит недели.

Ошибки и практичные лайфхаки

Самая частая ошибка при продаже квартиры в ИТ ипотека - думать, что можно просто подписать ДКП и прийти в МФЦ. Нельзя: квартира в залоге, и без письменного согласия банка сделку не зарегистрируют.

«Без согласия залогодержателя залогодатель не вправе отчуждать или иным образом распоряжаться предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором ипотеки» - Федеральный закон №102‑ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 37.

Ниже - типичные провалы и как их обойти.

1. Нет согласия банка. Банк должен письменно одобрить схему расчётов и саму продажу. Попросите «письмо об условиях» (payoff letter) с суммой погашения на дату, сроком её действия и реквизитами. Без этого аккредитив/эскроу могут настроить неправильно.

2. Игнор условий по «субсидированной ставке». В кредитах со скидкой от застройщика часто есть пункт о компенсации субсидии при досрочке в первые 12-36 месяцев. Это может стоить сотни тысяч. Проверьте раздел о досрочном погашении и спросите у банка сумму потенциальной компенсации письменно.

3. Путаница «снятие обременения» vs «продажа с обременением». Если покупатель с ипотекой, удобнее продавать с существующим обременением: деньги с аккредитива сначала гасят ваш кредит, банк тут же подаёт заявление о снятии залога, и переход права проходит за один цикл регистрации. Не пытайтесь снять залог «вслепую» до сделки - рискуете остаться без покупателя и без ставки.

4. Маткапитал без опеки. Если в квартире есть детские доли или вы обязаны их выделить - заранее получите разрешение органа опеки. На практике это 10-30 дней. Пакет: план выделения долей в новом жилье + ДКП/Задаток + выписка ЕГРН.

5. Налоги «забыли посчитать». Если объект в собственности меньше минимального срока (обычно 5 лет, в ряде случаев 3 года для единственного жилья), НДФЛ 13% для налоговых резидентов и 30% - для нерезидентов. База - не ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи. Проверьте кадастр и заложите вычет (до 1 млн руб.) или расходы на покупку.

6. Открытые долги по ЖКУ и капремонту. Формально они не мешают регистрации, но покупатели часто ставят это условием. Закройте задолженности, возьмите справку из УК и распечатку показаний счётчиков на дату передачи.

7. Слабая проверка статуса ДДУ/эскроу. Для уступки нужны согласия и банка, и застройщика. Застройщик обычно берёт комиссию (фикс или 0,5-1,5%). Уточните в регламенте застройщика: сроки рассмотрения, шаблон договора уступки, размер комиссии.

8. Ненадёжные расчёты «на руках». Используйте безнал: аккредитивы с двумя корзинами (№1 - банку на погашение, №2 - продавцу разница) или эскроу. В договоре пропишите условия раскрытия: что и когда уходит банку, что - продавцу.

9. Подача через МФЦ в пиковые сроки. Электронная регистрация через банк идёт быстрее (часто 3-5 рабочих дней), тогда как через МФЦ в вашем регионе это может занять 5-9 дней. Уточните регламенты заранее и подбирайте дату сделки с запасом.

10. Слабый ДКП. Вставьте отлагательные условия: если банк не подтверждает погашение/не подаёт заявление на снятие залога в срок, стороны продлевают срок исполнения или расторгают договор с возвратом средств с аккредитива.

И несколько рабочих лайфхаков, которые экономят время и нервы.

• Идите в банк покупателя. Если покупатель оформляет ипотеку в том же банке, взаиморасчёты проходят проще: банк сам спишет на погашение и управляет снятием залога в одном окне.

• Попросите «фиксировать» сумму долга на день сделки. Банк рассчитает точную сумму с процентами на дату Х и укажет срок действия расчёта. Если дата сдвигается - просите новое письмо заранее.

• Разделите платежи. Два аккредитива: один - строго на погашение кредита (получатель - банк), второй - на остаток продавцу. Реквизиты проверяйте по письму банка, а не «по памяти».

• Проверьте ЕГРН накануне. Закажите свежую выписку за 1-2 дня до сделки, чтобы убедиться, что нет новых запретов/арестов. Это занимает 5-15 минут на сайте Росреестра или через Госуслуги.

• Сверьте «кадастровый коридор». Убедитесь, что цена в ДКП не ниже 70% кадастровой стоимости (иначе налог пересчитают). Если цена ниже - добавьте в договор расходы на улучшения или меняйте структуру цены.

• Задаток - только после согласия банка. До письма банка оформляйте не задаток, а аванс (без штрафных санкций), чтобы не попасть на «двойной возврат», если банк не согласует.

• Страховки не забывайте возвращать. После продажи подайте заявление на возврат части премии по имущественной страховке за неиспользованный период - это живые деньги.

• Фиксируйте дату снятия залога. Попросите банк в день регистрации направить электронное заявление о погашении ипотеки в Росреестр. Некоторые банки делают это автоматически - уточните в памятке к сделке.

Небольшой чек-лист к старту: выписка ЕГРН, справка об остатке долга, payoff letter, проект ДКП с аккредитивами, согласия супруга/совладельцев, план по маткапиталу (если был), график регистрации. С таким набором продажа идёт без сюрпризов.