Ипотека на двоих: стоит ли брать кредит вдвоём?

Оформлять ипотеку вдвоём — идея довольно заманчивая для многих пар и родственников. Банк смотрит, сколько вместе заработают будущие заемщики, и нередко готов дать сумму побольше. Но кроме плюсов вроде большего кредита и уверенности в одобрении, есть и подводные камни, о которых часто узнают уже после сделки.

Если взять ипотеку вдвоём, каждый становится полноправным заемщиком, а значит, вместе отвечаете и за взятые деньги, и за каждые просрочки. Общий долг, общие риски. При этом неважно, кто именно платит каждый месяц — ответственность на обоих. Так что прежде чем бежать в банк вдвоём, стоит разобраться, насколько такой вариант реально удобен для вашей ситуации.

• Что значит взять ипотеку на двоих
• Плюсы совместного кредита
• Минусы и риски для пары
• Как банки оценивают совместных заемщиков
• Юридические нюансы: кто что получает и чем отвечает
• Советы и частые ошибки при оформлении

Что значит взять ипотеку на двоих

Когда речь заходит о ипотеке на двоих, обычно имеют в виду совместное оформление кредита двумя людьми. Чаще всего это супруги, но могут быть и близкие родственники, иногда — даже друзья или коллеги. Оба партнёра становятся совместными заемщиками, и банк рассматривает их доходы и кредитную историю вместе.

Важный нюанс: каждый по отдельности несёт полную ответственность за всю сумму займа. Если один из участников не сможет платить, второй обязан внести платёж за себя и за «напарника». Для банка это удобнее и надёжнее: риск разумеется ниже, а значит, иногда дают лучшие условия кредита.

Вот основные моменты, которые надо учитывать:

• Все платежи и задолженность — общие;
• Размер ипотеки рассчитывается исходя из суммарного дохода;
• Оба заемщика проверяются по всем стандартным банкам критериям — кредитная история, долговая нагрузка;
• Оформление всех документов занимает чуть больше времени, потому что нужно собрать справки и подписи обоих;
• Каждый становится созаемщиком — не поручителем, а именно таким же заемщиком;
• При разводе или разногласиях разделить квартиру и долг бывает непросто.

По данным агентства «ДОМ.РФ», в 2024 году более 60% новых кредитов в России оформлялись сразу на двоих человек. Банки отмечают, что совместная ипотека чаще одобряется и позволяет получить лучшее жильё за счёт большей суммы кредита.

В некоторых программах есть особые условия для созаемщиков. Например, по семейной ипотеке можно взять сумму с пониженной ставкой, если в составе заемщиков есть супруги с детьми.

Плюсы совместного кредита

Когда решаешь взять ипотеку на двоих, банк смотрит на ваш общий семейный доход, а не только на зарплату одного. Если, например, у одного зарплата 60 тысяч, у другого — 70 тысяч, вместе набегает уже 130. Банк рассчитывает, что вдвоём тянуть кредит проще, значит, могут одобрить большую сумму.

Вот какие плюсы может дать совместная ипотека:

• Больше шансов на одобрение. Если у одного из вас доход пока низкий или не слишком стабильный, второй человек в кредитном договоре помогает "усилить" профиль заемщика в глазах банка.
• Можно рассчитывать на сумму повыше. Если брать кредит вдвоём, это чаще всего значит — квартира побольше или в более хорошем районе.
• Процент ниже. Банки иногда готовы дать ипотечную ставку чуть лучше, если видят двойную ответственность и больше дохода на семью.
• Семейные льготы. Если семья оформляет ипотеку, некоторые банки предлагают акции или специальные программы. Например, "семейная ипотека" с государственной поддержкой: ставка от 6% годовых.

Для наглядности, вот простой пример. У одного заемщика с доходом 80 тысяч часто одобряют кредит в районе 3-4 миллионов рублей. Если подключить второго с зарплатой 60 тысяч, сумма одобрения может легко вырасти до 5-6 миллионов.

Ну и важный момент: если кто-то временно останется без работы или заболеет, второй может подстраховать и внести платёж. Это сильно снижает риск просрочек и штрафов. Особенно актуально для семей с непредсказуемыми доходами — например, если кто-то из вас фрилансит или работает по сменному графику.

Минусы и риски для пары

Да, совместная ипотека — это плюсы, но нельзя забывать о рисках, особенно в случае разногласий или сложных жизненных ситуаций. Вот что может пойти не так:

• Оба заемщика несут ответственность по всему кредиту. Даже если ваш партнер перестанет платить, банк спросит и с вас. Для банка неважно, кто именно не внёс деньги — оба равны перед законом.
• Продать квартиру или разделить ее без согласия второй стороны сложно. Даже если отношения испортились, никто не может просто так выйти из два заемщика в ипотеке.
• В браке — всё понятно, но если кредит берут родственники или друзья, при конфликте договориться о выплатах будет труднее. Это может испортить не только финансы, но и отношения.
• В случае развода квартиру придётся делить через суд. Часто выясняется, что у каждого свои деньги вложены — начинается спор по суммам, кто сколько внёс, и сколько кому положено. В таких ситуациях процесс дележа занимает месяцы.
• Если у одного из заемщиков портится кредитная история или он теряет доход, пострадает второй. Новую ипотеку потом взять будет сложнее.

Посмотрите, что чаще всего вызывает проблемы у пар с общими кредитами:

По опыту знакомых, которых опрашивала, особенно тяжело переживают падение дохода. Банки не делают скидок, поэтому приходится как-то выкручиваться, чтобы не попасть под штрафы.

Совет — всё заранее обсуждать: кто сколько платит, что делать в случае недоплат, как вести себя при спорах. Лучше сразу прописывать условия в допсоглашении у нотариуса, чтобы потом не ругаться при дележке имущества.

Как банки оценивают совместных заемщиков

Если пара или родственники решают взять ипотеку вместе, банк анализирует обоих будущих заемщиков досконально. Главный вопрос — насколько стабилен их доход и как они справлялись с долгами в прошлом. Оценка у банка стандартная: проверяют официальную зарплату, индивидуальные предприниматели — налоговые декларации, могут запросить выписки с карт или расчетного счета. Чистота кредитной истории также важна, и на обоих.

Чем выше суммарный доход — тем больше сумма кредита, которую можно получить. Например, если у каждого зарплата 60 тысяч, банк может предложить кредит почти в два раза больше суммы, чем если брать одному. Главное, чтобы совокупных доходов хватало на ежемесячный платёж с учётом всех расходов семьи.

Важный момент — банк смотрит на текущие долги обоих людей. Если у кого-то из пары уже есть кредит, лимит по ипотеке уменьшится. И не забудьте, что даже если один из двоих официально не работает, его примут как второго заемщика, но не учтут доход. Это влияет на решение банка: без двух зарплат вероятность отказа выше.

Вот что важно для банков при оценке совместных заемщиков:

• Совокупный доход после вычета налогов
• Стабильность выплат по предыдущим кредитам
• Отсутствие просрочек
• Официальное трудоустройство хотя бы одного
• Возраст обоих — он не должен быть выше верхнего порога на дату последнего платежа

Пример из практики: в 2024 году банк ВТБ сообщал, что средняя сумма одобренной совместной ипотеки на 40% выше, чем для одиночных заявок. Формула простая — больше доходов, меньше рисков для банка.

Обратите внимание: все правила по проверке доходов, анализу кредитной истории и расчёту платежеспособности одинаковы для обоих. Если один из партнеров испортит кредитную историю, вторая половина получит отказ тоже.

Юридические нюансы: кто что получает и чем отвечает

Когда ипотека оформляется на двух человек, оба становятся заемщиками. Не важно, кто больше платит или кто был инициатором — по закону оба одинаково отвечают за погашение кредита. Если один перестаёт платить, весь долг повисает на втором. Такая же ситуация и при просрочке: штрафы, требования банка, всё это придёт обоим сразу.

Квартира, купленная на двоих, чаще всего оформляется в общую долевую собственность. Обычно это 50/50, но доли можно прописать другими — хоть 80/20. Это решается при сделке или сразу после регистрации права собственности. Совет: не забывайте это зафиксировать в договоре, иначе потом поделить квартиру будет непросто.

Кстати, оба заемщика на равных имеют права на недвижимость, даже если деньги вносил, скажем, один из них. Например, если пара расстаётся, раздел будет идти строго по долям в документах, а не по устным договорённостям.

• Ответственность перед банком возникает у каждого заемщика по всей сумме долга.
• В случае неуплаты банк может требовать деньги с любого из заемщиков — и неважно, кто реально платил больше.
• Проценты и выплаты по совместной ипотеке также общие, даже если проживать в квартире будет только один человек.
• При продаже квартиры или досрочном погашении кредита нужны согласие и действия обоих сторон.

Юридически оба заемщика заносятся в кредитную историю, и если случится просрочка — подпорченная репутация будет у обоих.

А теперь к сухим фактам. По данным крупных банков, около 60% совместных ипотек оформляются именно супружескими парами, и почти в 85% случаев доли указывают пополам. Но в любом случае ответственность по договору наступает в полной мере для каждого.

Мелочей тут нет. Если оформляете ипотеку вдвоём — внимательно читайте кредитный договор и разделите обязанности по выплатам максимально прозрачно. Это не только обезопасит от будущих споров, но и поможет сохранить нервы, если вдруг кто-то решит поменять планы.

Советы и частые ошибки при оформлении

Когда оформляешь ипотеку на двоих, тут легко попасть в неприятные истории, если не учесть нюансы. Далеко не все пары думают о будущем, а потом удивляются, почему у одного портится кредитная история из-за просрочек второго.

• Внимательно читайте договор. Банк прописывает обязанности обоих заемщиков очень чётко. Не стесняйтесь спрашивать у менеджера по каждому пункту, что будет, если кто-то перестанет платить. Нет глупых вопросов — хуже неприятные сюрпризы через год.
• Думайте о том, кто будет платить. Если один из вас временно останется без работы или уйдёт в декрет, кто «потянет» выплату? Иногда полезно заранее чесно обсудить план Б — например, резервный вклад или страховку от потери работы.
• Будьте осторожны с поручителями. Иногда банки требуют поручительство третьего лица, если по условиям кредита доходов не хватает. Обязательно расскажите поручителю обо всех рисках — ему тоже придётся платить, если что-то пойдет не так.
• Обсуждайте долю в квартире до сделки. При совместной ипотеке жильё чаще всего оформляют в общую собственность. Но пропорции могут быть разными: 50/50, 70/30 и так далее. Бывали случаи, когда после развода началось перетягивание одеяла — заранее договоритесь письменно, кто сколько вкладывает и как делить.

Самые типичные ошибки:

• Уверенность, что если платит один, второй не отвечает по кредиту. На деле оба остаются должниками до полного погашения займа.
• Пренебрежение страховкой жизни и дохода. Никогда не знаешь, когда может наступить ЧП, а переплата за страховку в итоге часто отбивается спокойствием.
• Оформление без личного общения с банком. Покупка «вслепую» по совету риелтора — повод потом жалеть.

Ипотека на двоих — отличная опция, если вы готовы обсуждать деньги честно и действовать в команде. Лучше потратить время на расчёты и планирование, чем потом жаловаться на неучтённые нюансы и спорить о судьбе квартиры.