Ипотека в США: как она работает и почему это не просто «дешевле, чем в России»

Ипотека в США — это не просто кредит на дом. Это ипотека в США, система долгосрочного финансирования жилья, где банки и частные инвесторы выдают займы под залог недвижимости с гибкими условиями и разными типами процентных ставок. Известна также как mortgage, она позволяет покупать дома даже без полной оплаты upfront — но с жесткими правилами, которые отличаются от российских. В отличие от России, где ставки зависят от ключевой ставки ЦБ, в США проценты формируются на фоне рыночных индексов, кредитной истории заемщика и типа кредита. Тут нет государственных субсидий вроде ИТ-ипотеки — зато есть десятки программ для первых покупателей, ветеранов, учителей и даже нерезидентов.

Самый распространенный тип — 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой, кредит, где процент и ежемесячный платёж остаются неизменными всё время выплат. Это надежно, но не всегда дешево: в 2025 году ставки колеблются от 6,5% до 7,5%, в зависимости от кредитного рейтинга. Есть и 15-летние ипотеки, более быстрые, с меньшими процентами, но с высокими ежемесячными платежами. Для нерезидентов — тех, кто не имеет грин-карты — условия жестче: обычно нужен минимум 20–30% первоначального взноса, подтверждение дохода из-за рубежа и американский налоговый номер (ITIN). В некоторых случаях банки требуют даже наличие счета в американском банке.

Если вы думаете, что ипотека в США — это путь к «дешевому жилью», вы ошибаетесь. Цены на дома в Калифорнии или Нью-Йорке могут быть в 5–10 раз выше, чем в Москве. Но в Техасе, Флориде или Огайо можно найти дома за $200–300 тысяч — при условии, что вы умеете читать кредитный договор, понимаете, что такое PITI, сумма платежа, включающая основной долг, проценты, налоги на недвижимость и страховку, и знаете, как работает страхование ипотечного кредита (PMI). Многие теряют деньги, не понимая, что ставка — это только часть стоимости. Налоги, обслуживание, ремонт, страхование — всё это плюс к ежемесячному платежу.

Ипотека в США — это не про «купил и живи». Это про долгосрочную стратегию: когда выходить на рефинансирование, как избежать штрафов за досрочное погашение, что делать, если потерял работу, как продать дом с остатком долга. Именно поэтому в нашей подборке — не просто списки ставок, а реальные кейсы: как иностранцы покупали дома, какие ошибки совершали, какие банки действительно работают с нерезидентами, и как избежать ловушек, которые убивают бюджет за 2 года.